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房地产对中央空调的影响和政策


我国中央空调行业的发展与房地产行业息息相关。2013年我国大力发展城镇化建设,作为中国未来发展新引擎,其对房地产业的影响深远。宏观政策的调控,直接影响到房地产行业的发展及方向。我国2013年房地产行业政策及影响,有以下几点:  
    一、新国五条-《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》 
    2013年2月20日,国务院召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作,提出要坚决抑制投机投资性购房,严格执行商品住房限购措施,扩大个人住房房产税改革试点范围。同时,会议确定了5项政策措施。 
    1.完善稳定房价工作责任制。 
    2.坚决抑制投机投资性购房。 
    3.增加普通商品住房及用地供应。 
    4.加快保障性安居工程规划建设。 
    5.加强市场监管。 
    对于二套房贷政策,体现出差异化要求的特点,没有统一要求提高首付款比例和贷款利率,而是要求“对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 
    另外,税收的调节作用加大。政策首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收,这项规定会抑制投资需求,影响成交量,这是房地产调控的一个正面效果。但不可避免会对居民改善性购房需求带来抑制作用。 
    二、住房保障政策-《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》 
    3月5日第十二届全国人民大表大会第一次会议开幕会上提出今年保障性安居工程的建设目标是:基本建成470万套、新开工630万套,并继续推进农村危房改造。4月3日住建部发布《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》明确要求各地适当上调收入线标准,有序扩大住房保障覆盖范围;在今年年底前,地级 以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件。 
    与2011及2012年相比,今年保障性安居工程新开工及基本建成套数目标都有所减少。侧重公平分配、科学管理、配套设施建设。2011-2012年,全国保障房新开工套数已超过“十二五”期间3600万套任务的半数,在经历初期的“大干快上”后,保障房建设当前的工作重心转移至求质求量、发挥实效。从中央层面的要求来看,已经不仅局限于建设数量上的积累,而是向切实发挥民生作用、做到程序公平等实际效应上转变。 
    另外,2013年3月3日全国政协十二次会议提出,不仅要增加保障房供应,公平分配,更要加强保障性住房后续管理。2013年3月8日,在第十二届全国人民代表大会第一次会议中,吴邦国强调“要建立健全保障性住房公平分配和运营机制,从而真正使低收入住房困难户得到实惠”。 
    三、房产税扩围-《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》 
    5月24日,国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》,正确处理好政府与市场、政府与社会的关系,处理好加强顶层设计与尊重群众首创精神的关系,处理好增量改革与存量优化的关系,处理好改革创新与依法行政的关系,处理好改革、发展、稳定的关系,确保改革顺利有效推进。 
    意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围,在基本民生保障制度改革方面,整体推进城乡居民大病保险,整合城乡基本医疗保险管理职能,逐步统一城乡居民基本医疗保险制度,健全全民医保体系。研究制定基础养老金全国统筹方案。健全保障性住房分配制度,有序推进公租房、廉租房并轨等。不同于以往,此次中央明确提出房产税扩围的时间节点,足见调控决心,房产税扩围已势在必行。 
    四、以房养老-《关于加快发展养老服务业的若干意见》 
    9月6日国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》,我国养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。当前,我国已经进入人口老龄化快速发展阶段,2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿,2020年将达到2.43亿,2025年将突破3亿。积极应对人口老龄化,加快发展养老服务业,不断满足老年人持续增长的养老服务需求,是全面建成小康社会的一项紧迫任务,有利于保障老年人权益,共享改革发展成果,有利于拉动消费、扩大就业,有利于保障和改善民生,促进社会和谐,推进经济社会持续健康发展。 
    以房养老,也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式,在老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权,这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。以房养老,已经提出就接受到各方面的意见,有肯定的声音,有质疑的声音。不过不管是什么政策都不可能完全满足所以人的需求。也要认识到政策要等实施之后才能评判其适用与否。 
    五、十八界三中全会-房地产改革 
    11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过,十八届三中全会对于城乡二元结构弊端的坦率表述成为一大新意。公报认为,城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。因此,必须健全体制机制,形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系,让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系,赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,完善城镇化健康发展体制。 
    公报中提到:要建立公平开放透明的市场规则,完善主要由市场决定价格的机制,建立城乡统一的建设用地市场,完善金融市场体系,深化科技体制改革”以及“要加快构建新型农业经营体系,赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,完善城镇化健康发展体制机制”则给了市场无限的想象空间。 
    六、国土部住建部-坚决遏制在建、在售“小产权房” 
    11月23日,国土资源部、住房城乡建设部今日下发紧急通知,要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施,严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划,严格实行土地用途管制制度,严守耕地红线,坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。 
    对在建、在售的“小产权房”坚决叫停,严肃查处,对顶风违法建设、销售,造成恶劣影响的“小产权房”案件,要公开曝光,挂牌督办,严肃查处,坚决拆除一批,教育一片,发挥警示和震慑作用。 
    党的十八届三中全会决定提出,建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。国土资源法学领域权威人士指出,我国将进入城乡不动产获得平等权利和法律保护时期。现在改革最大瓶颈是产权问题。土地特别是农村土地产权成为冲出改革深水区绕不过躲不开的顽固堡垒。决定从农村突破,从局部突破,以城乡一体化为总目标,赋权于民,让农民以产权保生存、谋发展,抓住了改革的“牛鼻子”,扩权、规范同步推进,管理、服务一起提升,改革、法治全面深化,有望形成公平竞争环境,增强经济发展活力,长远解决城镇化进程中的法治保障不健全及土地管控难问题,也为房地产调控长效机制提供重要的市场机制和法治前提。 
    七、14城出新政加码楼市调控 
    十八届三中全会后,一时间楼市风起云涌,据权威人士透露,南京、武汉、厦门等涨幅居前的二线城市再次被住建部约谈,引发二线城市加大调控,5天内6城市发新政。11月底,上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮调控政策,主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。二三线城市加入楼市调控大军,调控城市逐渐增多,如何建立房地产调控长效机制,这,是一个问题。 
    楼市调控由一二线城市向二三线城市扩围,“深八条”、“京七条”、“穗六条”、“沪七条”,“汉七条”等相继出台。楼市调控升级,预计接下去一段时间内,更多的二三线城市将逐渐加入到收紧调控的行列当中来,据统计,石家庄房价上涨速度居全国23位,石家庄楼市是否会受全国楼市调控潮的影响?让我们拭目以待。 
     八、京七条-自住型商品房 
    10月23日,北京发布“京七条”,首次提出自住改善型商品住房概念。《意见》明确,自住型商品住房套型建筑面积,以90平方米以下为主,最大套型建筑面积不得超过140平方米;销售均价,原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。 
    此外,《意见》规定,按照限购政策规定在北京具有购房资格的家庭,均可以购买自住型商品住房,两类家庭将可优先购买:一类是北京市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女,单身人士须年满25周岁),另一类是经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。每个符合条件的购买家庭限购一套自住房。自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后,原则上5年内不得转让。 
    此前,北京市住建委10月22日发布消息,称2013年北京将推出2万套自住型商品房,2014年计划推出5万套左右。针对北京出台的京七条,上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示,北京发布自住型商品住房文件,其准入门槛明显低于经适房,且供应量巨大。必定冲击2014年北京房价,有望稳住房价。 
    九、五条铁律-《关于严禁违法建设行为的通告》 
    7月12日石家庄市召开了一场专门针对房地产市场整治的会议。在这个会上,石家庄市委、市政府痛下决心,决定在全市范围内开展针对城乡建设和房地产市场秩序的专项整治行动,彻底解决石家庄房地产市场存在的违法违规问题。 
   政府发布《关于严禁违法建设行为的通告》,被誉为“铁五条”,它发布之后楼市经历了不小的震荡。全市共有在建在售商品房项目186个,其中147个项目涉嫌违规销售,已全部关闭售楼场所。在市场逐渐向规范发展的过程中,开发企业“补证”手续正在加紧办理中。入冬以来,石家庄又掀起楼市整顿风暴,继续巩固今年的整顿成果。 
    十、中国出台税收优惠政策改善棚户区居民住房条件 
    12月13日中国财政部出台了一系列税收优惠政策。 
在中国的棚户区,房屋通常比较老旧,结构简易,基础设施简陋。政府希望通过改造棚户区,改善居民的住房条件,拉动投资和消费需求,带动相关产业发展,同时提高城镇化质量。 
    按照最新安排,个人首次购买90平方米以下的改造安置住房,将按1%的税率征收契税。此外,个人取得的拆迁补偿款将免征个人所得税。 
    政府表示,除提供税收优惠外,还将通过增加财政投入、加大信贷支持、完善安置补偿政策、鼓励民间资本参与等多种手段,实现这一目标。 
    目前,中国尚未改造的棚户区主要分布在不发达的中西部地区、资源枯竭型城市和独立工矿区等地。
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